Mỹ : Bán lẻ phá sản, Bất Động Sản thương mại chơi vơi
04/12/2020
23 Bình luận
Menu
Bác hồi xưa cũng tung hoành ngang dọc thị trường tài chính. có lúc tài sản trên 100 tỷ, về sau khủng hoảng 2008 khiến bác mất đi nhiều.Giờ lớn tuổi rồi chỉ còn vài căn nhà đang cho thuê dòng tiền ko tốt lắm,mấy năm trước mua đất NK giờ lớn tuổi rồi cần một phương án đảm bảo thu nhập hàng tháng cho gia đình.Cháu xem đất ở đây thì triển khai được cái gì?
Bác mua từ mấy năm trước thì mấy miếng khoảng 90m2 như của bác mặt đường NK ( Cầu Giấy ) thì đã tăng từ 15,16 tỏi lên 22,23 tỏi ( khoảng 25% ) . Trong tương lai còn tăng nữa.Theo khảo sát chúng cháu thì mặt Tiền Khu NK có thể xây đến 6 tầng về mặt Xin Phép Xây Dựng. mình dùng thủ thuật về trần giả không đổ sàn có thể ” tranh thủ” thêm một tầng nữa là 7 tầng. ( Bác chú ý “Lobby” một tý là ổn )
Mặt đường khu này nhiều Karaoke, Massge , Văn Phòng,cho thuê kinh doanh mặt tiền – đối tượng là người Hàn Xẻng, Dân đi làm , dân kinh doanh.
Nhưng mình làm ăn tử tế và bác cũng không muốn vận hành nhiều thì nên làm văn phòng cho thuê bác ạ.
Mức giá chung thị trường với diện tích và tầng xây như vậy khoảng từ 3500$ -4700$/ tháng , cháu dự là nhà của bác cho thuê đc 90-100tr/tháng. Bác có thể yêu cầu cọc 1 thanh toán 3 hoặc 6 tùy khách hàng ( Ở Miền Nam thì ngược lại – Cọc 3 hoặc 6 nhưng thanh toán 1 ) .
Vậy Phần tiền xây là bao nhiêu nhỉ cháu ?
– Vì bác làm văn phòng nên cần hoàn thiện phần kiến trúc tòa nhà bao gồm xây dựng , có thang máy ( 650kg – giá 350-450tr/ thang tùy thương hiệu như Hitachi hay thang Liên Doanh ).
Nếu chỉ xây thô đơn giá xây dựng mặt đường, tại Hn khoảng 3,5-3,8tr/m2
Nếu hoàn thiện đầy đủ, có thiết bị trần tường sàn, vệ sinh. Chỉ thiếu nội thất thì khoảng 5tr/m2
Nếu hoàn thiện full nội thất thì ít cũng 7,8tr/m2.
Căn này của bác cháu Khái toán Theo công thức tính toán dân nhà nghề xây dựng thì bác xây khoảng 3,7 tỷ. Bác dự phòng 10% nữa cho xông xênh – Tổng là 4 tỷ.
Nên cho thuê ngắn ngày hay dài ngày nhỉ cháu ?
Tùy mong muốn và điều kiện của bác :
Hình thức thì nếu bác chia nhỏ khoảng thời gian thuê ra ( ngắn ngày ) theo ngày hay giờ thì tổng doanh thu sẽ cao hơn từ 30-70% nhưng sẽ phải vận hành nhiều . Nếu bác theo hướng này có thể tự vận hành hoặc thuê đơn vị quản lý, chúng cháu cũng có dịch vụ này luôn cho bác.
Trong trường hợp bác không muốn vận hành thì nên cho thuê nguyên căn.Thu tiền 3 tháng hoặc 6 tháng một lần.
làm thế này chỉ việc thu hiền hàng kỳ thôi chứ hàng tháng bác có thể đi du lịch thế giới mà tiền vẫn chảy vào tài khoản đều đều được ạ.
Thế hiệu quả đầu tư như thế nào nhỉ cháu?
Chúng cháu tách riêng phần dòng tiền và lãi vốn :
Về dòng tiền :
Chỉ số đầu tiên đo lường hiệu quả xây dựng đối với dòng tiền cho thuê : Hiểu đơn giản là thiết kế và thi công xây dựng có hiệu quả bao nhiêu ? Chỉ số này càng cao càng chứng tỏ mình nghiên cứu và đáp ứng đúng nhu cầu khách hàng tiềm năng , thiết kế và xây dựng hiệu quả :
Dòng tiền thuê 1 năm = 100trx11 tháng ( trừ hao 1 tháng rủi ro trong năm) = 1,1 tỷ/ năm
ROI cashflow = Tiền thuê 1 năm/ Giá phần xây BDS = 1.1 tỷ / 4 tỷ = 27.5%
Vậy khoảng 4 năm bác hồi vốn.
Chỉ số này quá tốt. Chúng cháu làm với mấy nhà , bỏ ra 31 tỷ thu được 100tr/tháng( ROI cashflow =4% -> 25 năm hồi vốn ) hay một nhà bỏ ra 20 tỷ tiền xây mà thu được có 90tr/tháng (ROI cashflow = 5% -> 20 năm hồi vốn )
Bác cho thuê thì bắt đầu lãi dòng tiền từ Năm thứ 5.
Bác có thể ký hợp đồng 5 năm , mỗi năm tăng 3-10% tùy thỏa thuận với người thuê.
Về lãi vốn : Bác có thể tổng kết giá đất tăng sau vài năm : Bây giờ giá đất đang là 23 tỷ,giả định sau 10 năm bác bán đi được 35 tỷ lãi được 10 tỷ ( tổng kết vào năm bán đất ).
vậy ROI capital = (giá đất 2024 – giá đất 2019 )/giá đất 2019 = (33-23)/23= 43.4%
Sau thương vụ bác có thể tổng kết ROA ( Return on Asset ) cho tổng thương vụ , ROE ( return on Equity ), WACC ( chi phí sử dụng vốn – nếu bác phải vay để làm )… đây là những chỉ số và các anh em làm tài chính và đầu tư vẫn hay tính khi làm dự án đầu tư.
Được!!! bọn cháu hay thật, bác liên hệ mấy đơn vị tư vấn thiết kế, thi công rồi mà chúng nó không tính được cho bác mấy cái đó.Cứ ù ù cạc cạc rồi nói là xây dựng thiết kế thì phải nghệ thuật bay bổng, thể hiện cái tôi chúng nó, Bác nghe xong đuổi sạch.
– Dạ, để tư vấn và đầu tư xây nhà cho thuê cần hiểu biết tổng Hợp từ Đầu tư + Kinh doanh + Xây Dựng + Quản lý vận hành.
Các đơn vị chỉ hiểu biết về kỹ thuật xây dựng sẽ khó cáng đáng các phần khác cho bác ạ.
Bác cứ làm căn này,Chúng cháu có thế chốt thuê lại tòa nhà này luôn ,quản lý luôn căn này hoặc mua lại cả tòa cho bác ạ.
Được!!! thôi thì trăm sự nhờ các cháu.
Minh Khôi
Hà Nội
Kích vào nút Download để nhận File
” Đầu tư bền vững theo luật nhân quả là nền móng vững chắc cho sự tự do tài chính và thịnh vượng của nhà đầu tư. Vì Một Việt Nam Mới – Người Việt làm chủ trên đất Việt. “
ĐĂNG KÝ THAM GIA CHƯƠNG TRÌNH MIỄN PHÍ